Modèle pré état daté : comprendre et optimiser la transmission d’informations en copropriété #

Origine et rôle du pré état daté dans la vente en copropriété #

Le pré état daté est issu de la loi ALUR de 2014, qui a profondément modifié la pratique notariale et la gestion documentaire des ventes en copropriété. Ce texte est venu compléter un arsenal législatif dense, en imposant une information renforcée à destination de l’acheteur. Sa vocation principale : garantir une transparence intégrale sur la situation administrative et financière du lot concerné, mais aussi sur la santé globale de la copropriété, bien avant la conclusion du compromis de vente.

Bien que le pré état daté ne dispose pas d’existence juridique autonome, la jurisprudence et la doctrine en ont fait un standard incontournable. Il s’agit d’un document précontractuel, transmis de façon systématique lors de toute vente de lot en copropriété. À travers ce dispositif, la loi entend protéger à la fois l’acquéreur – qui peut ainsi s’engager en connaissance de cause – et le vendeur, qui sécurise sa transaction en anticipant toute contestation future liée à la situation du bien.

• Loi ALUR (2014) : renforcement de la transparence dans les ventes en copropriété
• Article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation : liste les informations à délivrer impérativement
• Pratique notariale : institution du pré état daté comme pièce standard du dossier de vente

Données obligatoires et structuration du modèle pré état daté #

La structuration du modèle pré état daté découle directement de l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Ce cadre législatif impose une mention précise de plusieurs volets essentiels à la décision de l’acquéreur. Le document offre ainsi une photographie fidèle, actualisée et analytique de la situation du lot et de la copropriété entière.

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Les éléments incontournables du modèle pré état daté incluent :

• Situtation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (soldes des comptes individuels, éventuelles dettes ou avances versées)
• Montant des charges courantes provisionnées (budget annuel voté, répartition par lot, spécificités pour le lot concerné)
• État du fonds de travaux (montant disponible, quote-part du lot)
• Liste des procédures judiciaires en cours impliquant le syndicat ou concernant la copropriété
• Procès-verbaux des dernières assemblées générales portant sur des décisions impactant l’immeuble
• État d’entretien de l’immeuble, travaux votés ou engagés (ravalement, toiture, ascenseur…)
• Autres informations complémentaires : règlement de copropriété, carnet d’entretien, diagnostic technique global (DTG), décompte des charges individualisé

Cette granularité permet à l’acquéreur d’anticiper tout surcoût ou difficulté éventuelle. Nombre de syndics proposent désormais un accès numérique sécurisé à l’ensemble de ces documents, ce qui optimise la circulation des informations et la qualité des échanges.

Les annexes telles que les relevés de compte, diagnostics ou procès-verbaux sont systématiquement jointes pour offrir une lecture complète et transparente. Cette exhaustivité est plébiscitée par les juristes spécialisés, qui la considèrent comme un gage de sécurité pour l’ensemble des parties.

Procédure d’établissement : qui rédige et quand transmettre ? #

Le pré état daté peut être établi par le vendeur en direct, sous sa propre responsabilité, ou confié au syndic. La pratique diffère selon la complexité des dossiers, le volume de lots et l’ancienneté de la copropriété. En 2024, de nombreux vendeurs privilégient le recours au syndic, réputé plus exhaustif, mais rien n’oblige formellement à cette externalisation. Lorsque le syndic est sollicité, une facturation forfaitaire s’applique fréquemment – avec un coût constaté oscillant entre 200 et 600 € selon le volume documentaire fourni.

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La remise du pré état daté doit précéder la signature du compromis ou de la promesse de vente. C’est à ce stade que l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours de rétractation : ce délai ne court effectivement qu’une fois tous les documents, y compris le pré état daté, remis en bonne et due forme. En pratique, un retard ou une omission prolonge le délai de rétractation et peut entraîner de multiples reports administratifs.

• Vendeur ou syndic : choix libre du rédacteur
• Remise obligatoire avant le compromis
• Transmission par voie numérique, courrier ou remise en main propre

Cette souplesse du processus met en lumière l’intérêt d’anticiper la constitution du dossier, notamment dans les copropriétés où la gestion documentaire est dématérialisée.

Spécificités du modèle : différences avec l’état daté #

Le pré état daté se distingue nettement de l’état daté, tant par sa finalité que par son contenu. L’un intervient en amont de la transaction, l’autre en ultime étape, lors de la signature de l’acte authentique. Les différences sont structurantes pour la sécurité juridique des ventes en copropriété :

Critère	Pré état daté	État daté
Moment de délivrance	Avant le compromis/promesse	Avant l’acte authentique
Niveau de détail	Vue d’ensemble, principales informations financières et administratives	Comptabilité individuelle du lot, soldes exacts, arriérés précis
Obligation de facturation	Non facturable (sauf prestation exceptionnelle du syndic)	Facturation réglementée
Objectif	Sécuriser la décision d’engagement de l’acheteur	Sécuriser le transfert juridique de propriété

À retenir : l’absence de facturation automatique du pré état daté, qui s’oppose aux pratiques en vigueur pour l’état daté. Certains syndics tentent pourtant de facturer l’établissement du pré état daté au même tarif que l’état daté, ce qui est contesté par les associations de copropriétaires.

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Enjeux juridiques et conséquences d’un pré état daté incomplet ou absent #

Se priver d’un pré état daté conforme, exhaustif et structuré peut entraîner de lourdes conséquences pour le vendeur et l’acheteur. L’absence ou l’insuffisance de transmission bloque le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur. On observe fréquemment, lors des ventes complexes ou entre particuliers, des situations de retard administratif impactant la planification de la vente ou les projets d’acquisition en chaîne.

Du point de vue de la sécurité juridique, tout manquement d’information engage potentiellement la responsabilité du vendeur. Un acheteur constatant, après la vente, une anomalie non mentionnée ou une dette cachée, dispose de recours pour annuler la vente, obtenir des dommages et intérêts voire engager la responsabilité civile du cédant. Juridiquement, l’information délivrée dans le pré état daté fait partie intégrante du devoir de loyauté et de renseignement imposé par le Code civil.

• Retard dans la purge du délai de rétractation
• Suspension de la vente, impact sur le calendrier
• Risques de contestations ou d’annulation postérieures à la signature
• Mise en cause de la responsabilité du vendeur

Nous recommandons systématiquement d’utiliser un modèle actualisé, validé par des professionnels, conforme à la réglementation et enrichi de toutes les annexes utiles pour fiabiliser le processus.

Bonnes pratiques pour élaborer un modèle pré état daté conforme et valorisant #

L’expérience montre que la qualité du modèle pré état daté fait la différence entre une vente fluide et une transaction source de litiges. Plusieurs éléments sont à privilégier pour optimiser la clarté, la lisibilité et la portée informative du document.

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• Réunir en amont l’ensemble des pièces justificatives à jour : relevé individuel de compte, dernier appel de charges, relevé du fonds de travaux, procès-verbaux d’assemblée générale, DTG, carnet d’entretien
• Structurer les informations avec des rubriques distinctes, clairement identifiées et facilement consultables (situation financière, procédures, travaux, règlements)
• Privilégier le format numérique pour une transmission rapide (PDF interactif ou portail sécurisé)
• Actualiser systématiquement les données, en vérifiant les soldes et montants à la date de la promesse de vente
• Joindre, en annexe, tous les documents de référence nécessaires à une compréhension sans ambiguïté
• Fournir un lexique ou une notice pour expliciter les termes techniques, à destination d’acquéreurs non professionnels

Le recours à un modèle professionnel et exhaustif s’avère décisif pour prévenir les litiges et offrir au futur propriétaire une vision claire de ses obligations à venir. La valorisation du bien s’en trouve renforcée : un acquéreur rassuré s’engage plus facilement et la vente se conclut dans de meilleures conditions. Plusieurs syndics proposent des services en ligne intégrant l’actualisation automatique des données, la génération du pré état daté et sa signature électronique.

Nous conseillons, pour chaque vente, de faire relire le pré état daté par un professionnel du droit immobilier, qui pourra vérifier l’exhaustivité des mentions obligatoires – un gage de sécurité pour les deux parties et un facteur de fiabilisation pour la transaction. Cela constitue aujourd’hui une pratique courante, plébiscitée par les vendeurs exigeants et les acheteurs avertis.