Lorsqu’on vend un lot en copropriété, l’acquéreur doit pouvoir mesurer ce qu’il achète vraiment : les charges qu’il va payer, les travaux votés, les éventuelles procédures en cours. C’est tout l’objet du pré état daté, un document d’information remis avant la vente. Encore faut-il ne pas le confondre avec l’état daté, son cousin réglementé, et savoir ce que la loi impose réellement.

Origine et rôle du pré état daté dans la vente en copropriété #

Le pré état daté n’est pas, à proprement parler, une création de la loi : il s’agit d’une pratique professionnelle et notariale qui s’est généralisée pour répondre à l’obligation d’information de l’acquéreur. Cette obligation a été renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a imposé de joindre dès l’avant-contrat un ensemble d’informations sur le lot et sur la copropriété, et qui a notamment institué le fonds de travaux (loi ALUR).

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Le pré état daté ne dispose donc pas d’une existence juridique autonome au sens d’un document expressément nommé et tarifé par un texte. C’est un usage : un document précontractuel transmis lors de la vente d’un lot en copropriété pour réunir, sous une forme lisible, les informations exigées à l’avant-contrat. Il protège l’acquéreur, qui s’engage en connaissance de cause, et le vendeur, qui sécurise sa transaction en anticipant d’éventuelles contestations.

• Loi ALUR (24 mars 2014) : renforcement de l’information de l’acquéreur en copropriété et création du fonds de travaux.
• Article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) : liste les informations à annexer à la promesse ou au compromis de vente.
• Pratique notariale : le pré état daté s’est imposé comme pièce usuelle du dossier de vente, sans être un document réglementé en tant que tel.

Pour situer ce document dans l’ensemble du vocabulaire juridique de la vente immobilière, vous pouvez consulter notre lexique juridique.

Données obligatoires et structuration du modèle pré état daté #

Le contenu du modèle pré état daté reprend, dans les faits, les informations que l’article L.721-2 du CCH impose d’annexer à l’avant-contrat. L’objectif est d’offrir une photographie fidèle et actualisée de la situation du lot et de la copropriété.

Les éléments que l’on retrouve habituellement dans un pré état daté :

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• Situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires : solde du compte du copropriétaire, sommes éventuellement dues ou avances versées.
• Montant des charges courantes : budget prévisionnel voté et quote-part du lot concerné.
• État du fonds de travaux (institué par la loi ALUR) : montant disponible et quote-part rattachée au lot.
• Procédures en cours impliquant le syndicat des copropriétaires.
• Procès-verbaux des dernières assemblées générales portant sur des décisions intéressant l’immeuble.
• Travaux votés ou engagés (ravalement, toiture, ascenseur, etc.) et état d’entretien de l’immeuble.
• Documents de référence : règlement de copropriété, carnet d’entretien, diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il existe.

Cette granularité permet à l’acquéreur d’anticiper un éventuel surcoût ou une difficulté. De nombreux syndics proposent aujourd’hui un accès numérique sécurisé à ces documents, ce qui fluidifie les échanges entre vendeur, acquéreur et notaire.

Procédure d’établissement : qui rédige et quand transmettre ? #

En pratique, le pré état daté est le plus souvent préparé par le syndic, qui détient les informations comptables et administratives de la copropriété. Le vendeur peut aussi rassembler lui-même les pièces, mais le recours au syndic reste la voie la plus fiable, notamment dans les copropriétés importantes ou anciennes.

La remise du pré état daté doit intervenir avant la signature du compromis ou de la promesse de vente. C’est elle qui conditionne le bon démarrage du délai de rétractation de 10 jours ouvert à l’acquéreur non professionnel par l’article L.271-1 du CCH : ce délai ne court qu’une fois l’ensemble des documents remis. Une omission peut donc retarder la purge du délai et reporter la suite de la transaction.

• Rédacteur : le plus souvent le syndic, parfois le vendeur lui-même.
• Remise avant le compromis, condition du bon départ du délai de rétractation.
• Transmission par voie numérique, courrier ou remise en main propre.

Spécificités du modèle : différences avec l’état daté #

Le pré état daté se distingue nettement de l’état daté, par son moment de remise, son contenu et son cadre. L’un intervient en amont (avant le compromis), l’autre en fin de parcours (avant l’acte authentique), au bénéfice du notaire.

Critère	Pré état daté	État daté
Moment de délivrance	Avant le compromis ou la promesse de vente	Avant la signature de l’acte authentique
Destinataire principal	L’acquéreur, pour l’aider à s’engager	Le notaire, pour solder les comptes du vendeur
Niveau de détail	Vue d’ensemble des informations financières et administratives	Comptes individuels du lot, soldes et sommes dues au jour de la mutation
Cadre tarifaire	Non réglementé (pas de plafond légal)	Plafonné à 380 € TTC par décret
Objectif	Sécuriser la décision d’engagement de l’acheteur	Sécuriser le transfert juridique de propriété

Le point de vigilance le plus fréquent porte précisément sur la facturation : le plafond de 380 € TTC concerne l’état daté, et non le pré état daté. Mieux vaut donc obtenir un devis clair du syndic avant d’engager la vente.

Comprendre l’état daté et le pré état daté en vidéo #

Pour visualiser le rôle de ces documents dans le calendrier d’une vente, ces ressources externes peuvent aider : Vidéo : « C’est quoi ce pré-état daté ? » (PAP)
YouTube — Particulier à Particulier · 5 min Vidéo : l’état daté lors d’une vente immobilière
YouTube — Parlez-moi de Paris · 1 min

Enjeux juridiques d’un pré état daté incomplet ou absent #

Un pré état daté incomplet ou absent peut avoir des conséquences concrètes. D’abord, il retarde le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur, et donc le calendrier de la vente. Ensuite, l’information précontractuelle relève du devoir de loyauté du vendeur : si l’acquéreur découvre après coup une dette ou une situation non signalée, des recours existent au titre du droit commun des contrats.

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• Retard dans la purge du délai de rétractation.
• Report du calendrier de la vente.
• Risque de contestation en cas d’information manquante ou inexacte.

Nous recommandons d’utiliser un modèle à jour et de réunir toutes les annexes utiles. Pour aller plus loin sur la notion d’accord dans la formation du contrat, voir notre fiche sur l’accord tacite, et notre rubrique droit & juridique.

Bonnes pratiques pour un modèle pré état daté clair et fiable #

La qualité du modèle pré état daté fait souvent la différence entre une vente fluide et une transaction source de litiges. Quelques principes simples :

• Réunir en amont les pièces à jour : relevé de compte du copropriétaire, dernier appel de charges, état du fonds de travaux, procès-verbaux d’assemblée générale, DTG, carnet d’entretien.
• Structurer les informations en rubriques claires : situation financière, procédures, travaux, règlement de copropriété.
• Privilégier un format numérique pour une transmission rapide (PDF ou portail sécurisé du syndic).
• Actualiser les données à la date de la promesse de vente (soldes, montants).
• Joindre tous les documents de référence en annexe.
• Expliciter les termes techniques à l’attention d’acquéreurs non professionnels.

Faire relire le pré état daté par un professionnel du droit immobilier (notaire, avocat) reste un gage de sécurité pour les deux parties : c’est lui qui vérifiera l’exhaustivité des informations au regard de votre situation.

Questions fréquentes #

Le pré état daté et l’état daté sont-ils le même document ?

Non. Le pré état daté est un document d’information remis à l’acquéreur avant le compromis. L’état daté, lui, est remis au notaire avant l’acte authentique pour solder les comptes du vendeur, et son tarif est plafonné à 380 € TTC par décret.

Combien coûte un pré état daté ?

Le pré état daté n’est pas un document réglementé : il n’existe pas de tarif légal fixe, et les pratiques varient selon les syndics. Le mieux est de demander par écrit un devis détaillé à votre syndic, en distinguant bien l’état daté (plafonné à 380 € TTC) des autres prestations.

Qui établit le pré état daté ?

Le plus souvent le syndic de copropriété, qui détient les informations comptables et administratives. Le vendeur peut aussi rassembler les pièces lui-même, mais le recours au syndic reste plus fiable.

Que se passe-t-il si le pré état daté est incomplet ?

Une transmission incomplète peut retarder le départ du délai de rétractation de l’acquéreur et donc le calendrier de la vente. Une information manquante ou inexacte peut aussi exposer le vendeur à une contestation. En cas de doute, rapprochez-vous de votre notaire.

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Idées et schémas autour de la vente en copropriété

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles applicables peuvent évoluer ; pour toute vente, consultez votre notaire ou votre syndic de copropriété.